Trong xây dựng, tùy thuộc vào mỗi loại hình công trình mà có một mật độ tương ứng. Vì vậy, trước khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư cần chú ý tìm hiểu cụ thể về đặc trưng, mô hình công trình của mình là gì. Từ đó tính toán được mật độ xây dựng chính xác cho công trình. Vậy mật độ xây dựng là gì, bài viết sau đây sẽ cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về khái niệm này.

Mật độ xây dựng là gì?

Khái niệm

Mật độ xây dựng (MĐXD) được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của lô đất. Tuy nhiên, chúng không bao gồm diện tích chiếm đất của các hạng mục công trình như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời. Ngoại trừ sân bóng tennis hay sân thể thao chiếm phần diện tích lớn tính trên tổng diện tích đất nền.

Những quy định về mật độ giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi xây dựng. Theo đó, nếu thực hiện đúng trình tự càng giúp cho quá trình xây dựng nhanh chóng được hoàn tất.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực ngày 01/7/2020) thì MĐXD được chia thành 2 loại: 

Mật độ xây dựng thuần (Net-tô): được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính dựa trên tổng diện tích của lô đất. Tuy nhiên, MĐXD thuần không bao gồm một số hạng mục liên quan của công trình. Đó là các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao hay công trình hạ tầng kỹ thuật khác.

Mật độ xây dựng gộp (Bru-tô): tại vùng đô thị, MĐXD gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn lô đất. Theo đó, diện tích toàn khu đất bao gồm sân, đường, cây xanh, không gian mở và kể cả các khu vực không xây dựng bất kỳ công trình nào trong đó.

Ngoài ra, nếu dựa trên đặc trưng công trình thì MĐXD cũng được phân loại như sau:

• MĐXD nhà phố
• MĐXD chung cư
• MĐXD biệt thự
• MĐXD nhà ở tách biệt

Ý nghĩa MĐXD

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là hai chỉ số đóng vai trò quan trọng trong ngành xây dựng. Khi tiến hành xây dựng bất cứ công trình nào thì đây chính là hai yếu tố mà chủ đầu tư cần phải quan tâm đầu tiên. 

MĐXD là chỉ số trực quan nhất giúp chúng ta so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Khi tuân thủ MĐXD, cộng đồng sẽ có không gian sống khoa học, rộng rãi và đúng với nhu cầu sử dụng chung. MĐXD được xem là thước đo quan trọng đánh giá sự văn minh, giá trị của các công trình xây dựng, các dự án khu dân cư, khu đô thị.

Dựa vào MĐXD, chúng ta có thể biết được lô đất ở đó có mật độ thấp hay cao. Hay nói cách khác, các khu vực có đất ở mật độ thấp rất thích hợp để bạn lựa chọn. Bởi tại đây, lượng dân vừa phải hoặc ít, các công trình phục vụ dân sinh cũng được bố trí một cách khoa học. Bên cạnh đó có rất nhiều tiện ích khác như hồ điều hòa, khu vui chơi giải trí, quảng trường, công viên,… thay cho việc quá nhiều nhà ở xung quanh. 

Ngoài ra, MĐXD là chỉ số đã được quy định trong các văn bản pháp luật được ban hành. Chúng sẽ là cơ sở để xử phạt những trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định, chấm dứt tình trạng xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch. 

Công thức tính mật độ

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó: Phần diện tích chiếm đất của công trình (m2) được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà ở, nhà phố, biệt thự,…

VD: Lô đất bạn sở hữu có tổng diện tích là 800m2, trong đó diện tích dùng để xây dựng công trình là 600m2 thì mật độ xây dựng trong trường hợp này sẽ là: 600/800×100% = 75%.

Dựa vào công thức tính này, bạn hoàn toàn có thể tự mình tính toán ra mật độ xây dựng công trình. 

Đối với những công trình có thiết kế kiến trúc đặc biệt thì phía chủ đầu tư sẽ phải xin cấp phép đồng thời thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Các yếu tố liên hệ mật thiết đến MĐXD

Bên cạnh MĐXD, những khái niệm liên quan tới chúng cũng quan trọng không kém. Sau đây là hai khái niệm mà bất cứ kỹ sư, kiến trúc sư, nhà thầu,.. nào cũng nên nắm rõ. Đó là hệ số sử dụng đất và chỉ giới đường đỏ.

Hệ số sử dụng đất

Trong xây dựng, hệ số sử dụng đất thường được sử dụng khá phổ biến. Hệ số này là tỷ lệ phần trăm giữa tổng diện tích sàn toàn công trình trên tổng diện tích của lô đất đang xây dựng. Lưu ý, diện tích sàn tầng hầm, diện tích phần mái sẽ không được tính vào phần diện tích sàn khu vực khi tính hệ số sử dụng đất. 

Ví dụ về cách tính toán hệ số sử dụng đất: Một ngôi nhà được xây dựng với tổng diện tích sàn là 50m2, có 4 tầng, tổng diện tích của lô đất là 100m2. Khi đó hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau: (50×4)/100 = 2. Trong đó, diện tích sàn là diện tích phẳng, không tính diện tích của các hạng mục phụ như thang máy, cầu thang lên xuống, sàn mái, sàn tầng hầm.

Chỉ số này được dùng để khống chế số lượng tầng của công trình xây dựng trong khu đất đó. Số tầng của công trình được phép xây dựng sẽ tương ứng với MĐXD được thông qua. Vai trò của hệ số sử dụng đất tương tự như khi sử dụng MĐXD để khống chế diện tích xây dựng. Hệ số sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc thể hiện quy mô công trình. Từ đó ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, số lượng căn hộ hay sản phẩm xây dựng trên mỗi m2 đất. 

Chỉ giới đường đỏ

Bên cạnh hệ số sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ là khái niệm thứ 2 mà bạn cần quan tâm sau khi biết MĐXD là gì. Chỉ giới đường đỏ được hiểu là ranh giới xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Dùng để phân định ranh giới giữa phần diện tích của lô đất xây dựng với các phần không gian xung quanh (đường giao thông, cơ sở hạ tầng khác).

Ngoài ra còn có một khái niệm khác đi cùng với chỉ giới đường đỏ đó là chỉ giới xây dựng. Khác với chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là thuật ngữ chỉ đường ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không. Tùy thuộc vào mỗi công trình mà chỉ số giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào một khoảng so với chỉ giới đường đỏ. 

Một số quy định về MĐXD tại nông thôn và thành phố

Để quá trình xây dựng công trình kiến trúc một cách thuận lợi và nhanh chóng, chủ đầu tư cần xem xét kỹ càng, tìm hiểu quy định xây dựng để thực hiện theo như pháp luật đã quy định. Ở nông thôn và thành phố, MĐXD được quy định cũng có sự khác nhau do đặc thù về quỹ đất khác nhau. Giống như cấp phép xây dựng, quy định về chiều cao tầng, khoảng lùi, MĐXD, độ vươn của ban công tại quyết định số: 135/2007/QĐ-UBND.

Quy định đối với nhà ở nông thôn

MĐXD đối với nhà ở nông thôn được quy định theo bảng sau:

Quy định về số tầng tối đa được xây dựng cho nhà ở nông thôn là: 

Quy định đối với nhà phố

MĐXD đối với nhà phố được quy định theo bảng sau:

Trong trường hợp diện tích lô đất nằm giữa 2 khoảng nào đó thì tính nội suy mật độ.

Chiều cao tầng và lộ giới công trình được quy định dựa theo những tiêu chuẩn sau:

Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới:

Ngoài việc tuân thủ những quy định được liệt kê ở trên thì người chủ còn cần phải lưu ý đến một số vấn đề sau:.

• Đối với nhà có hẻm không được xây sân thượng ở trên cùng.
• Đường có lộ giới <7m thì chỉ được phép xây tầng trệt, lửng, 2 lầu, sân thượng.
• Đường có lộ giới <20m thì được xây trệt, lửng, 2 lầu, sân thượng.
• Đường có lộ giới >20m thì được xây lên 4 tầng cùng với trệt, lửng và sân thượng.
• Trục thương mại được phép xây 5 lầu.

Để được cấp phép xây dựng cần những yêu cầu nào?

Đảm bảo phần diện đất sử dụng để xây phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục tiêu cũng như mục đích sử dụng đất. Tuân thủ chấp hành các quy định được đề ra như chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, yêu cầu về bảo vệ môi trường,…

Khi tiến hành xây dựng công trình, chủ đầu tư cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng và phải được tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền thiết kế và phê duyệt. 

Đối với những ngôi nhà có diện tích <250m2, người đầu tư được tự chịu trách nhiệm về hồ sơ TKXD, không cần thông qua tổ chức cá nhân nào khác.

Những công trình dân dụng cấp đặc biệt và cấp 1 được phép thiết kế thêm tầng hầm. Điều này được quy định dựa trên quy chế quản lý quy hoạch, đồ án quy hoạch đô thị. 

Trong trường hợp công trình được xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể và chi tiết thì phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị. Hoặc nếu công trình ở khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa được quy hoạch chi tiết thì hồ sơ phải phù hợp với các quy chế quản lý và thiết kế đô thị được cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Mật độ xây dựng là khái niệm rất quan trọng trong xây dựng mà bạn cần biết đến. Hy vọng qua bài viết trên, bạn sẽ nắm được những thông tin cần thiết để lên kế hoạch xây dựng phù hợp.